전세살이 '팍팍'…역대급 거래절벽 속 월세화 가속

대선 이후 정책 불확실성 해소, 일시적 시장 반등 예상

대출 규제·금리 인상 여파…집주인도 세입자도 월세 선호

"하반기 갈수록 월세전환↑…'상생임대인' 혜택 늘려야"

매매시장 거래절벽 현상이 지속되는 가운데 대출 규제와 금리 인상에 따른 '전세의 월세화'가 빨라지는 모습이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

매매시장 거래절벽 현상이 지속되는 가운데 대출 규제와 금리 인상에 따른 '전세의 월세화'가 빨라지는 모습이다. 대선 이후 부동산정책 불확실성이 해소되면 매매시장은 일부 거래 흐름이 원활해지겠지만, 임대차시장에선 유의미한 변화를 꾀하기 힘들단 전망이 나온다.

8일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 5만3774건으로 집계됐다. 한 달 전과 비교하면 19.9% 줄었으며 1년 전과 비교하면 61.7% 급감했다. 12월을 기준으로 놓고 보면 2008년 이후 최저치다.

2021년 1년간 누적 주택 매매거래량은 101만5171건이며 1년 전과 비교하면 20.6% 감소했다. 지역별로는 수도권(2만1573건)은 1년 전 대비 65.9%, 지방(3만2201건)은 같은 기준 58.2% 쪼그라들었다.

반면 전월세 거래량은 늘었다. 지난해 12월 전월세 거래량은 총 21만5392건으로 한 달 전보다 11.6%, 1년 전보다 17.6% 각각 증가했다. 이 중 전세거래량은 11만5989건으로 1년 전 대비 7.3% 확대됐으며 월세거래량은 9만9304건으로 같은 기준 32.3% 증가한 것으로 집계됐다.

통상 다달이 주거비를 부담해야 하는 월세 대비 목돈을 모을 수 있는 전세 거래가 활발했는데, 최근 시장에서는 월세 거래가 빠르게 증가하고 있다. 집값 급등에 따른 피로감이 가중된 상황에서 대출 규제와 금리 인상 여파 등이 더해진 탓이다.

세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 두드러지고, 가파른 금리인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 앞지르는 기현상까지 나타나고 있어서다.

현재 4대 시중은행의 전세대출 금리는 3.45~4.95%로 5%를 목전에 두고 있다.ⓒ뉴시스

현재 4대 시중은행의 전세대출 금리는 3.45~4.95%로 5%를 목전에 두고 있다. 지난해 6월 2~3%대를 유지하던 것과 비교하면 2배가량 높아졌다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전월세 전환율은 4.7% 정도다. 전월세 전환율은 임대차법 개정에 따라 정한 이율 2%에 기준금리를 더해 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 일컫는다.

가령 시중은행 금리를 적용해 2억원의 전세대출을 받으면 세입자가 부담해야 할 이자는 60만~80만원 정도다. 같은 금액을 월세로 전환하면 세입자 부담은 50만원대로 낮아진다.

전세대출 금리가 전월세 전환율과 비슷한 수준으로 올라서면서 대출 이자와 월세 부담 격차가 좁혀진 셈이다. 매매에 이어 전세매물 거래도 소강상태에 접어들면서 지난 1월5주(1월31일 기준) 전국 아파트 전셋값은 2년5개월 만에 보합 전환했다.

정부는 이를 두고 전세시장이 안정세에 접어들었다고 평가하지만, 실제론 월세시장이 비대해지면서 서민들의 주거비 부담은 여전한 셈이다.

전문가들은 세입자를 보호할 제도적인 장치가 필요하다고 입을 모은다. 앞서 정부는 전월세 시장 안정을 위해 '상생임대인 대책'을 내놨으나 혜택을 볼 수 있는 대상이 지나치게 협소해 실효성을 얻기 힘들다는 평가다.

상생임대인은 집주인이 임대료를 5% 이내로 올려 임대차계약을 맺으면 양도세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 인정해주는 내용이 골자다. 다만 1주택자와 공시지가 9억원 이하 주택만을 대상으로 한다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "대선 이후 부동산정책 불확실성이 제거되면서 일시적인 시장 반등은 가능할 것 같다"면서도 "전세대출이 보편화된 시장에서 전세대출 이자가 월세보다 확실히 더 저렴하지 않은 한 월세화는 점점 더 가속화될 가능성이 크다"고 설명했다.

김 소장은 또 "(시장이) 안정되고 있다, 문제없다는 립 서비스보다 실질적으로 도움이 되는 정책이 필요하다. 기준금리가 올라도 서민들이 거주하는 9억원 이하 전세에 대한 대출금리는 정부가 보호해줘야 한다"며 "상생임대인 제도의 대상과 인센티브를 대폭 확대하는 방안이 고려돼야 한다"고 진단했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "보증금 마련이 어려운 세입자와 종부세가 부담되는 집주인 사이에서 보증금을 올리는 대신 월세로 전환하는 비중이 더 증가할 것"이라며 "DSR규제에 고가 전세 대출이 포함될 가능성도 여전해 올해는 전셋값이 오르면서 보증금을 낀 투자와 전세의 월세화가 동시에 진행될 것"이라고 말했다.