[분상제 개선] 전용 84㎡ 분양가 2000만원↑…“기대 못 미치나, 공급 숨통”

인상률 2.3% 시뮬레이션 결과, 3.3㎡당 35만~60만원 상승

업계, 정비사업 분양 재개 전망…현장 부담 소폭 줄어

분양가상한제(분상제) 개편을 중심으로 한 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔다. ⓒ데일리안

분양가상한제(분상제) 개편을 중심으로 한 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔다. 업계에서는 이번 조치로 기대에 못 미친다며 아쉬움을 나타내면서도 도심 분양에 다소 숨통이 트일 것으로 전망했다.

21일 국토교통부가 기존단지 등에 대한 시뮬레이션을 한 결과에 의하면 분상제 제도 개선으로 분양가는 1.5∼4.0% 상승할 것으로 나타났다. 이는 최근 자재값 상승을 반영해 기본형건축비가 인상된 것을 전제로 한 것이다.

HUG 고분양가 심사제 개선을 통해서는 0.5%의 분양가 상승효과가 예상됐다. 여기에다 최근 자재값 상승분(0.5%)을 반영하면 분양가는 1.0% 수준으로 상승할 것으로 예상된다.

국토부는 상승분이 정비사업의 규모, 조합원 수, 일반분양 세대 수, 사업기간 등에 따라 사업장별로 다를 것으로 봤다.

예를 들어 현재 3.3㎡당(평당) 2360만원인 A 재건축 사업장은 개편안 적용 시 정비사업 비용 및 기본형건축비 상승액이 더해지면서 3.3㎡당 분양가가 2395만원으로 약 1.5%(35만원) 오르는 것으로 예측했다.

정비사업 관련 비용으로는 이주비 금융비(23만원), 총회 등 필수소요경비(3만원) 총 26만원이 반영됐다. 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 상한을 설정해 반영한다. 필수소요경비는 ‘총 사업비의 0.3%’를 정액으로 반영한다. 또 기본형 건축비 상승액으로는 현장 비중이 큰 철근·레미콘 가격상승률의 합이 15% 이상일 때를 가정해 9만원이 반영됐다.

현재 3.3㎡당 2440만원인 B 재개발 사업장의 경우에는 개편안을 적용하면 3.3㎡당 2495만원으로 2.3%(55만원) 분양가가 오르는 것으로 추정된다.

정비사업 관련 비용으로는 명도소송비(6만원), 이주비 금융비(10만원), 총회 등 필수소요경비(4만원) 총 46만원이 반영됐다. 명도소송비는 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송 집행에 소요된 실제 지출비용이 그대로 반영된다. 기본형 건축비 상승액은 A 사업장과 같은 조건에서 동일한 금액이 반영됐다.

3.3㎡당 분양가가 2360만원인 C 재건축 사업장은 분양가가 2640만원으로 2.3%(60만원) 오르는 것으로 관측됐다. 정비사업 관련 비용으로는 총 51만원이 반영됐고, 기본형 건축비 상승액은 A·B 사업장과 같은 조건으로 9만원이 반영됐다.

이렇게 되면 전용 84㎡ 아파트 기준 분양가 총액은 A·B·C 사업장 모두 1200만원에서 2000만원 가량 오르는 것이다.

전용 84㎡ 아파트 기준 분양가 총액은 A·B·C 사업장 모두 1200만원에서 2000만원 가량 오르는 것이다.ⓒ데일리안

업계에서는 이번 조치가 만족할 만한 수준은 아니지만, 그간 인정되지 않았던 필수비용 등이 인정돼 현장 부담을 다소 줄인 것은 긍정적이라고 평가했다.

한 건설업계 관계자는 “이번 개편안이 입맛에 맞지 않는다고 해서 다음에 혹시 모를 발표를 기다리지는 않을 것으로 보인다”며 “분양을 기다리는 사업장은 대부분 토지 확보 등 모든 공사 준비가 다 돼있는 상황이라 금융비용이 발생하고 있기 때문”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대내외 경제여건에 따른 물가상승을 현실화하고, 공급망 차질, 자재값 상승 등을 우려했던 주택 공급자와 건설현장 부담을 다소 줄였다는 점이 긍정적”이라며 “정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기며 서울 등 정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 것”이라고 전망했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “새로운 개편안이 적용되면 분양가로 갈등을 겪어 사업이 지연되던 일부 사업장들이 속도를 낼 것”이라며 “공급 확대가 이뤄지면서 수급 불균형이 다소 해소될 수는 있을 것으로 보인다”고 했다.

그러면서 “공급자 입장에서는 폐지 수준이 아닌 개편안이 여전히 사업성에 큰 개선을 주기엔 부족하다고 느낄 수도 있지만, 지금 시점에서 너무 분양가를 급등하게 하는 제도는 전체적으로 볼 때 시장을 악화시킬 요소가 될 수 있다”고 덧붙였다.