부동산 시장 한파에 규제 철폐 움직임…“서울 토지거래허가구역 푼다”

상승세 멈춘 서울 아파트값, 거래량도 3000건 아래로 ‘뚝’

‘장·삼·대·청’, ‘압·여·목·성’ 규제 해제 움직임에 ‘들썩’

“부동산 정상화 측면에서 적절…당장은 집값 등 영향 없을 것”

서울시가 토지거래허가구역 해지를 전면 검토하기로 하면서 거래량과 집값 추이 등 부동산 시장 전망에 눈길이 쏠린다.ⓒ뉴시스

서울시가 토지거래허가구역 해지를 전면 검토하기로 하면서 거래량과 집값 추이 등 부동산 시장 전망에 눈길이 쏠린다.

16일 서울시에 따르면 토지거래허가구역 해지 구역 등을 정리해 발표할 예정이다.

현재 서울시 내에는 전체 면적(605.24㎢)의 약 10%에 달하는 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.

일명 장·삼·대·청(송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동)과 압·여·목·성(강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동) 등 지역이 토지거래허가구역으로 포함돼 있다.

장·삼·대·청은 국제교류복합지구 관련 대규모 개발과 영동대로 복합개발로 인해 2020년 6월부터 4년 넘게 토지거래허가구역으로 묶여 있으며 재건축 바람이 불고 있는 압·여·목·성도 2021년 4월부터 규제 영향권에서 벗어나지 못하고 있다.

이는 주요 개발사업으로 유입될 수 있는 투기수요를 차단하고 실수요를 보호하기 위한 조치다.

토지거래허가구역 내에서 일정 규모 이상 부동산 거래를 할 때에는 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고 주택은 취득 후 2년간 실거주를 해야해 해 갭투자가 불가능하다.

그러나 지난해 9월부터 2단계 스트레스 DSR 시행으로 대출 관련 규제가 시작되면서 41주 연속 오르던 서울 아파트값은 상승세가 멈췄고, 거래량도 대폭 줄어들자, 토지거래허가구역 해지 논의가 본격화된 것으로 파악된다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 올해 1월 첫째 주 기준 2주 연속 보합(0.00%)을 유지 중이다.

서울 아파트 매매거래량도 지난해 9월 대출규제 시행과 맞물려 3163건으로 한 달 새 절반 가까이 줄어든 뒤, 지난해 말 2713건까지 축소된 상태다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “거래가 활발했던 지난해 3분기 토지거래허가구역을 해지했다면 투자 수요가 유입돼 가격을 증폭시키는 요인이 됐을 수 있다”이라며 “현재 경제와 정치적인 불확실성이 커 전반적으로 상반기 부동산 시장은 거래가 위축되는 등 현상이 한동안 유지될 것”이라고 설명했다.

그러면서 “때문에 규제를 풀더라도 당장 가격이나 거래량이 확대되긴 어려울 것”이라며 “향후 시장이 활성화됐을 때 가격이 오를 여력은 크다”고 말했다.

이번 토지거래허가구역 해지와 함께 규제 운영과 관련해서는 주민 재산권을 침해하지 않고, 실수요 진입을 보장하는 선에서 개선이 이뤄져야 한다는 주장도 나온다.

그동안 규제구역 내에서는 집주인들이 주택 처분이 자유롭지 않아 재산권을 침해받고 있다는 반발이 컸다.

또 토지거래허가구역이 유지되는 동안에도 신고가가 속출하는 등 규제 무용론도 대두된 상황이다.

실제로 압구정동 현대8차 전용 163.67㎡는 지난달 19일 직전 신고가보다 1억5000만원 가량 오른 64억5000만원에 손바뀜됐다.

대치동 대치쌍용 1차 전용 84㎡도 지난달 9일 29억2500만 원에 매매되며 직전 신고가 대비 1억3500만원 가격이 오른 것으로 나타났다.

김 랩장은 “토지거래허가구역을 지정하면 갭투자를 차단할 수 있다”며 “수요를 국지적으로 제한할 수 있기 때문에 투자보다는 실수요를 적극 독려하는 방향으로 활용해야 할 것”이라고 말했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “부동산 시장 정상화 측면에서 현재 허가제를 해지할 필요가 있다고 본다”며 “다만 모아주택 등 쪼개기나 투기 위험성이 있는 곳들은 허가제를 유지하는 쪽으로 제도를 개편할 필요가 있다”고 주장했다.