규제에도 집값 상승 계속된 2020년, 정책 부작용 언제까지

매매·전세 모두 두 자릿수 상승률 기록

전국 아파트값 13.46%, 지난해 3배 높은 상승률

올해도 규제 이어져…수요억제책 실효성 의문 계속

서울 매봉산에서 바라본 송파, 강남 일대 아파트의 모습. ⓒ연합뉴스

2020년 아파트 시장은 다양한 부동산 규제책에도 불구하고 집값이 두 자릿수 상승률을 기록했다.

상반기에는 풍선효과 이슈로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌고, 하반기에는 패닉바잉(공황 구매) 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트값이 올랐다.

31일 부동산114에 따르면 2020년 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 2019년 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다.

특히 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다는 분석이다.

대전은 19.87% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 6·17부동산대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동·중·서·유성구)로 지정됐다. 하지만 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다.

경기는 17.48% 올랐다. 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수용성(수원·용인·성남) 등의 상승폭이 컸다.

부산은 분양시장의 호조세에 힘입어 15.29% 상승했다.

서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노원·도봉·강북과 업무시설 접근성이 양호한 관악·동대문·중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다.

지난해 하락했던 강원·경남·경북·충북·전북·울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “지방은 2020년 아파트값이 크게 오른 세종, 대전 등이 급등에 따른 피로감이 작용할 것”이라면서도 “지역 경기 침체와 대규모 공급 등의 영향으로 오랜 기간 하락세를 보였던 일부 지역 등은 대규모 공급 부담과 미분양 물량이 해소되면서 집값 회복이 예상된다”고 전망했다.

◇ 올해 2.20대책부터 11.19전세대책까지 연이어 규제 발표

지난 2019년 말 초강력 규제를 담은 12.26부동산대책 이후에도 전국 아파트값 상승세가 이어지면서 올 들어서도 굵직한 부동산 대책이 발표됐다. 2.20부동산대책을 시작으로 6.17부동산 대책과 7.10보완대책. 그리고 8.4공급대책과 11.19전세대책까지 크고 작은 정책과 제도가 연이어 발표됐다.

하지만 상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원·도봉·강북)과 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다.

9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트값이 한때 하락 전환되기도 했으나, 계속된 풍선효과와 패닉바잉(공황 구매) 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 아파트값 상승이 꺾이지 않고 있다.

아파트 매매 거래량도 변동률과 비슷한 추이를 보였다. 부동산114 조사 결과, 2020년 7월 전국 기준 아파트 매매 거래량은 10만2628건을 기록했다. 이는 2006년 실거래 조사가 시작된 이후 월 기준으로 두 번째로 높은 거래량을 기록했다. 아파트 매매는 2006년 11월 11만7812건이 거래돼 역대급을 기록한 바 있다.

전문가들은 이처럼 과거 부동산 규제의 부작용이 계속되는 가운데 수요만을 억제하는 대책이 과연 실효성을 거둘 수 있을지 의문이라는 지적을 계속해 왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 부동산 규제가 또 다른 시장의 왜곡현상을 만들었다”고 평가하며 “공급 부족 현상과 함께 저금리와 유동성 자금이 많은 상황이라 당분간 지금과 같은 시장의 비정상적인 흐름은 이어질 것”이라고 전망했다.