[2024 달라진다-재건축] 정비사업 족쇄 풀려…1기 신도시 등 ‘잰걸음’ 기대

공급부족 우려↑…노후단지 안전진단 완화 예고

재초환 완화·노후계획도시특별법 등 속속 시행

알짜·핵심 사업지 중심 재건축 탄력

“공사비 부담, 부동산 PF 부실 우려 등 악재 여전”

부동산경기 침체와 고금리 부담, 자잿값 급등으로 올해 재개발·재건축 등 정비사업은 지지부진한 모습을 보였다.ⓒ데일리안DB

부동산경기 침체와 고금리 부담, 자잿값 급등으로 올해 재개발·재건축 등 정비사업은 지지부진한 모습을 보였다. 공사비가 천정부지 치솟으면서 조합과 시공사 간 분쟁도 여전히 끊이지 않고 있다.

내년에도 시장 분위기가 단기간 반전되긴 힘들 전망이다. 다만 그간 정비사업 활성화를 억누르던 각종 규제가 속속 풀리면서 사업 추진 여건은 다소 개선될 것으로 보인다.

2일 정비업계 등에 따르면 오는 3월부터 재건축 초과이익 부담금 면제 기준이 완화된다. 지난해 연말 ‘재건축초과이익환수에 대한 법률’(재초환법) 개정안이 국회를 통과하면서다.

이에 따라 앞으로 부과되는 초과이익 부담금 면제 기준은 종전 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 완화된다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤄진다.

또 1주택자의 보유기간에 따라 부담금은 최대 70%까지 감면받을 수 있다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 줄고, 평균 부담액은 8800만원 수준에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다.

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 중심으로 한 노후계획도시특별법도 4월부터 본격 시행된다. 특별법에 따라 이들 지역은 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 받아 재건축 사업성을 높일 수 있게 됐다.

1년가량 지지부진하던 특별법이 지난해 말 국회 본회의를 통과하면서 정비사업 수주에 소극적이던 건설사들의 움직임도 분주하다. 선도지구 지정이 유력시되는 핵심 사업장을 중심으로 벌써부터 눈도장을 찍는 등 적극적으로 문을 두드리는 모습이다.

올해부터 각 지자체는 선도지구를 지정해 순차적으로 정비사업에 돌입할 전망이다. 선제적으로 알짜 사업장을 선점해 불필요한 출혈을 줄이고 수주 연속성을 꾀하겠단 구상이다.

여기에 윤석열 대통령이 꺼낸 노후단지 안전진단 완화 카드도 정비사업 활성화에 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 준공 30년이 지난 노후 아파트에 대해 안전진단 절차 없이 재건축에 돌입할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다. 구체적인 규제 완화 방안은 이달 중 발표된다.

이미 한 차례 안전진단 기준을 완화했으나, 공급부족 우려가 커지고, 특히 서울은 재개발·재건축 없이는 획기적으로 주택 공급량을 늘릴 수 없단 점이 고려됐다. 건물 안전성과 더불어 노후화 역시 재건축 사유가 될 수 있다고 판단한 것이다.

국토교통부에 따르면 1993년 이전에 지어져 30년이 넘은 건축물은 전국적으로 301만7399동에 이른다. 전체 건축물의 41.0%를 차지하다. 이 중 주거용 건축물은 50.5%로 절반 이상이다. 서울 아파트 약 185만가구 중 37만가구(20%)가 30년 이상 노후단지다.

안전진단을 통과하기 전 재건축 착수가 가능해질 경우, 사업 기간이 1~2년 정도 줄어드는 것은 물론 주민들의 비용 절감 효과도 클 전망이다.

전문가들은 그간 정비사업 발목을 잡던 규제가 완화되는 만큼 자금력을 갖춘 노른자위 사업장을 중심으로 재건축이 탄력을 받을 것으로 내다본다. 하지만 공사비 인상에 따른 부담, 부동산 PF 부실 우려 등 공급 저해 요인들이 남아있어 단기간 가시적인 효과를 거두긴 힘들단 견해다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “재개발, 재건축이 아니면 신규 공급이 어려운 서울의 특성을 고려하면 주택시장이 과열하지 않을 때 규제를 풀어 사업 속도를 높이는 정책은 필요하다”며 “다만 정비사업 기간이 길어지는 이유는 심의, 인허가 등 절차적 문제도 있고, 조합 내부의 갈등, 조합-지자체·조합-시공사 간의 갈등이 더 큰 요인이어서 실질적으로 사업기간을 당길 수 있을지는 미지수”라고 설명했다.

또 다른 부동산 전문가는 “부동산 PF 연착륙을 위해 정부가 노력을 거듭하고 있지만, 올해도 금융 및 자금조달 환경이 악화할 여지가 커 비수도권 사업지나 리스크에 취약한 건설사들의 부실화는 가속화할 수 있다”며 “특히 올해부터 제로에너지 건축물 인증이 의무화됨에 따라 건축비용이 늘고, 원자잿값 변동성이 커지면 소위 ‘돈 있는 조합’, 추가분담금을 더 부담할 여력이 있는 사업장의 재건축이 상대적으로 용이해져, 국지적·지역적 양극화가 더 심화할 것”이라고 진단했다.