김종인이 꺼낸 카드, ‘청년모기지’는 맞고 ‘후분양’은 틀리다?

청년모기지, 내집마련 막혀버린 청년층 숨통 틔울 것

후분양, 수분양자‧건설사 모두 비용부담 증대…공급위축 우려

김종인 미래통합당 비상대책위원장이 15일 오후 서울 중구 신라호텔에서 열린 한국경영자총협회 창립 50주년 기념행사에서 축사를 하고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

정부의 7‧10대책 발표를 두고 김종인 미래통합당 비상대책위원장이 “세금으로 부동산 문제가 해소된다고 생각했으면 이미 부동산 가격이 안정됐어야 한다”고 비판했다. 그러면서 ‘청년모기지’과 ‘후분양제’를 대안책으로 주장했다.

청년모기지의 경우 집값 상승과 규제로 막혀버린 청년들의 내 집 마련 문제의 일부를 해소하는 데 도움을 주겠지만, 후분양제는 현재 우리나라 부동산 시장 상황에 적합하지 않으며 오히려 공급부족 문제를 심화시킬 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

김 위원장은 지난 14일 서울 은행회관에서 열린 한 포럼에서 “아파트 판매를 후분양제로 전환하고 신혼부부와 청년을 위한 주택담보대출, 이른바 청년모기지를 운용하는 등 시장을 완전히 개편해야한다”고 말했다.

혼란을 겪고 있는 우리나라 부동산 시장을 바로잡기 위한 방안으로 청년모기지와 후분양제 카드를 꺼내 든 것이다. 하지만 두 가지 방안 모두 현재 시장의 문제를 해소하기엔 한계가 있다는 게 업계의 중론이다.

청년모기지의 경우 내 집 마련을 포기하고 있는 청년 세대의 숨통을 일부 틔워 줄 수는 있다는 분석이다. 천정부지로 치솟은 집값에 규제로 대출과 갭투자 모두 막혀버린 탓에 청년층의 내 집 마련 의지가 꺾인 상황이기 때문이다.

하지만 이 문제 외에 정부 규제로 부작용을 앓고 있는 여러 다른 문제들까지 아우르는 데 한계가 있다는 지적이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금 청년이나 사회초년생들은 내 집 마련이 어려운 상황이다”며 “청년모기지가 시행된다면 이런 부분은 어느 정도 해소가 되겠지만, 현재 불안정한 부동산 시장을 잠재우기엔 한계가 있다”고 말했다.

또 다른 카드인 후분양제 시행은 오히려 주택공급을 위축시킬 수 있다는 분석이다. 공급부족을 겪고 있는 우리나라 부동산 시장 상황에서는 시기상조라는 것이다.

후분양제를 시행할 경우 2~3년에 걸쳐 분양대금을 나눠 내는 선분양과 달리, 상대적으로 매우 짧은 시간 안에 주택비용을 지불해야 한다. 하지만 정부 규제로 대출문턱이 높아지면서, 일반 수요자 입장에선 이 같은 방식으로 주택비용을 마련하는 건 쉽지 않다는 지적이다.

건설업체들도 문제는 마찬가지다. 현재는 선분양을 통해 마련한 자금으로 아파트 시공에 들어가는데, 후분양으로 진행될 경우 대규모 자금을 융통하기 어렵다는 것이다.

또한 금융기관을 통해 자금을 조달한다 해도 이자 비용이 주택가격에 고스란히 반영될 수밖에 없다.

결국 사업성이 떨어지고, 사업진행 자체가 힘들어지게 되면 공급량이 지금보다 줄어들 가능성이 높아지게 된다.

실제로 문재인 정부 초기에 후분양제를 활성화하기 위해 건설사에 인센티브를 제공하는 등의 정책을 추진했지만, 결국 공급부족 문제가 심화되자 3기 신도시는 선분양보다도 앞선 사전청약제도가 적용될 예정이다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “기본적으로 후분양제는 바람직한 방향이다”며 “하지만 우리나라 부동산 상황에서 후분양제를 시행하는 건 득보다 실이 많다”고 설명했다.

이어 그는 “자금 조달 비용 문제 등 분양을 받으려는 수요자는 물론이고 건설업체까지 모두가 어려움이 가중될 수 있다”며 “후분양제 시행은 조심스러운 부분이 있다”고 덧붙였다.