노후 아파트 비율이 높은 지역, 청약 경쟁률 ‘최고’

새 아파트와 노후 아파트 집값 상승률 격차도 커

갈아타기 수요 꾸준·희소성 부각…웃돈 수억원 형성

전국 노후 아파트 밀집지역에서 선보이는 신규 분양 단지에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다.ⓒ각 건설사

올해 분양시장에서는 노후 아파트 비율이 높은 지역을 중심으로 새 아파트 인기가 두각을 나타내고 있다. 이는 분양시장에서의 높은 청약 경쟁률과 매매시장에서의 가파른 가격 상승폭으로 이어지고 있다.

6일 부동산업계에 따르면 새 아파트에 대한 갈아타기 수요가 꾸준하고, 노후 아파트 속에서 희소성까지 부각된 점을 주요한 이유로 보고 있다.

실제로 올해 서울에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 단지는 지난 3월 서울 광진구 자양동에서 평균 367대 1의 경쟁률을 기록한 ‘자양하늘채베르’다. 이 단지가 위치한 광진구는 부동산R114 기준, 10년 초과 아파트 비율(이하 노후 비율)이 90.29%(3만1319가구 중 2만8279가구)를 기록 중이다.

지방의 경우도 상황은 비슷하다. 부산에서 올해 들어 현재까지 가장 높은 청약경쟁률을 기록한 단지는 지난 7월 부산 북구 덕천동에서 207.35대 1의 경쟁률을 기록했던 ‘한화포레나부산덕천2차’다. 이 단지가 위치한 북구의 노후 비율은 78.64%(8만9029가구 중 7만15가구)다.

이처럼 노후 비율이 높은 지역에서 선보이는 신규 단지가 인기를 끄는 요인은 새 아파트 부족에 따른 희소가치 부각에 있다. 예컨대 부동산R114 기준, 위 사례에서 언급한 서울 광진구와 부산 북구의 1~5년차 새 아파트 공급 비율은 각각 6.91%(2163가구), 7.02%(6251가구)로 낮다.

새 아파트 희소성은 노후 아파트와의 집값 상승률 격차로도 나타난다. 부동산R114 자료를 보면 노후 비율이 87.22%로 높은 경기도 광명시의 입주 1~5년차 새 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 지난 3년간(`18.10월~`21.10월) 69.78% 오른 반면, 10년 초과 아파트는 54.72% 오르는데 그쳤다.

노후 비율이 87.03%로 높은 대구 수성구의 경우도 입주 1~5년차 새 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 46.76% 오른 반면, 10년 초과 아파트는 28.81%의 상승폭을 기록하며 큰 격차를 보이고 있다.

입주와 동시에 누리는 생활 편의시설도 이들 지역에서의 새 아파트 인기에 한 몫 한다. 노후 아파트 밀집지역은 오랜 기간 주거 중심지 역할을 해왔기 때문에 교통, 교육, 편의시설 등 생활 기반시설이 잘 갖춰져 주거선호도가 높다. 그 만큼 생활 반경을 벗어나지 않는 선에서 새 아파트 갈아타기가 가능해 수요자들의 관심이 높을 수 밖에 없다.

주택 노후도가 높은 지역 내 새아파트에는 억대 프리미엄도 형성됐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 노후 비율이 81.82%로 높은 경기도 안산시 상록구의 ‘건건동 영무예다음(2020년 6월 입주)’ 59㎡A 주택형은 올해 8월, 초기 분양가(2억7730만원~3억920만원) 보다 최대 2억2270만원 오른 5억원에 거래됐다. 또 광명시(87.22%)의 ‘철산센트럴푸르지오(2021년 3월 입주)’ 전용 59㎡A도 올해 6월 초기 분양가(5억7500만원)보다 5억6200만원 오른 11억3700만원에 거래됐다.

지방도 마찬가지다. 노후 비율이 77.2%로 높은 부산 남구의 ‘대연자이(2019년 3월 입주) 전용 59㎡A(13층)의 경우, 올해 9월 초기 분양가(2억8585만원~2억9708만원)보다 최대 4억3415만원 오른 7억2000만원에 거래됐다.

업계 관계자는 “일반적으로 노후 아파트가 모여 있는 지역은 잘 형성된 생활 인프라 덕분에 주거만족도가 높아 타 지역으로의 이주보다 새 아파트를 기다리는 수요가 많은 편이다”며 “여기에 새 아파트가 들어서게 되면 주변 환경이 정비되는 효과를 가져올 수 있어 향후 지역 가치 상승에도 긍정적인 영향을 준다”고 설명했다.

이 가운데 전국 노후 아파트 밀집지역에서 선보이는 신규 분양 단지에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다.

노후 비율이 81.82%를 차지하는 경기도 안산시 상록구에서는 두산건설이 11월 ‘반월역 두산위브 더센트럴’을 선보인다. 단지와 인접한 4호선 반월역을 통해 사당, 서울역 등 서울 핵심권역으로의 이동이 편리하다. 가까이에는 실내 체육관인 창말 생활체육시설이 있고, 상록 롯데마트 및 4호선 고잔역과 중앙역 인근에 위치한 홈플러스와 이마트, NC백화점, CGV 등 쇼핑과 문화시설 이용도 편리하다. 단지는 지하 3층~지상 최고 34층, 7개동, 전용면적 59~79㎡ 총 725가구 규모로 이중 207가구가 일반에 분양된다.

노후 비율이 77.2%를 차지하는 부산광역시 남구에서는 현대엔지니어링이 11월 대연2구역 주택재건축 사업을 통해 ‘힐스테이트 대연 센트럴’을 분양한다. 단지 바로 앞에는 연포초등학교가 위치한 초품아 아파트다. 해연중, 부산세무고, 부산중앙고 및 남천역 최대 입시학원가가 가까워 교육 인프라가 우수하다. 부산도시철도 2호선 못골역 역세권 아파트이며, 인접한 수영로와 번영로 등의 도로망을 이용하여 부산시내외의 이동이 편리하다. 단지는 지하 2층~지상 최고 28층 5개동 전용면적 59~84㎡ 총 449가구로 이중 조합원 분양물량을 제외한 144가구가 일반 분양된다.

노후 비율이 87.22%를 차지하는 경기도 광명시에서는 대우건설·롯데건설·현대엔지니어링이 11월 광명2R구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘베르몬트로 광명’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하철 7호선 광명사거리역을 도보로 이용할 수 있으며 광명동초, 광명북중, 광명북고 등 초·중·고를 도보로 통학할 수 있다. 반경 1km 내에 이마트, 롯데시네마, 광명 전통시장 등 쇼핑·문화시설이 가깝고 광명시청, 광명시민회관 등 행정기관 이용도 쉽다. 전용면적 59㎡ 이상 주택형에 안방 드레스룸(유상옵션 선택 시 제공)이 조성돼 넉넉한 수납공간을 갖췄으며, 주차장을 100% 지하화한 공원형 아파트로 조성된다. 지하 3층~지상 35층, 26개동, 전용면적 36~102㎡ 총 3344가구 규모로 이 중 726가구를 일반 분양으로 공급한다.

노후 비율이 87.02%를 차지하는 대전광역시 서구에서는 KCC건설이 11월 ‘대전 씨엘리오 스위첸’을 분양한다. 대전도시철도 1호선 용문역 초역세권 단지이며, 단지 반경 400m 이내 위치한 롯데백화점, 홈플러스, 하나로마트 등 이용이 편리하다. 백운초, 가장초, 괴정중, 괴정고, 백운산업정보고 등이 있어 교육여건이 좋고, 유등천 중촌시민공원, 남선공원도 인접해 있어 주거환경이 쾌적하다. 단지는 지하 6층~지상 40층 2개동, 전용면적 81~83㎡ 아파트 146가구와 전용면적 59㎡, 119㎡로 구성된 오피스텔 98실, 근린생활시설로 구성된 주거복합단지다.