[분상제 개선] 평당 최대 3692만원…둔촌주공 실마리 될까

분상제 개편안 적용, 평당 분양가 최대 4% 인상 추정

평당 4천만원대 기대했는데…둔촌주공 조합 '실망'

미세조정 수준, 정비사업 활성화 효과 '미미'

정부의 분양가상한제 개편안에 따라 하반기부터 재건축·재개발을 통해 공급되는 단지들의 분양가가 소폭 상승할 전망이다.ⓒ둔촌주공시공사업단

정부의 분양가상한제 개편안에 따라 하반기부터 재건축·재개발을 통해 공급되는 단지들의 분양가가 소폭 상승할 전망이다. 이에 최근 조합 내홍 및 시공사와의 갈등으로 공사중단 파행을 맞은 둔촌주공 사태 해결에도 보탬이 될 수 있을지 관심이 쏠린다.

국토교통부 등 정부 관계부처는 지난 21일 '분양가 제도운영 합리화 방안'을 발표했다. 과도한 분양가 규제가 공급을 위축시킨다는 지적에 따라 일정 수준 현실화를 추진해 주택공급을 촉진하겠단 취지다.

앞으로 분상제 적용 단지의 분양가 가산비에 정비사업 추진 과정에서 필수적으로 발생하는 비용과 기본형 건축비 인상분을 적기에 반영해 공급 주체의 애로사항을 해소하겠다는 내용이 골자다.

국토부가 분상제 개편안을 실제 재건축·재개발 사업장에 도입해 시뮬레이션해본 결과, 종전 대비 분양가는 1.5%에서 최대 4%까지 오를 것으로 추정된다. 상승폭은 조합원수, 일반분양 물량 규모, 사업기간 등에 따라 사업장마다 차이를 보인다.

특히 명도소송이나 임차인 주거이전비, 상가 임차인 영업손실 보상비 등이 많이 필요한 재개발은 분양가 상승폭이 재건축 대비 상대적으로 클 것으로 나타났다. 명도소송비는 소송집행을 위해 투입된 변호사 수임료나 법원 인지대 등 실제 지출비용이 반영된다.

이번 개편안은 입주자 모집 공고 이전 사업장에 모두 적용되는 만큼 2개월 넘게 공사중단 사태로 진통을 겪고 있는 둔촌주공도 포함될 전망이다.

2019년 당시 조합 측이 내세운 평당 분양가 3550만원에 정부 개편안 인상폭 최대 4%를 적용하면 평당 분양가는 3692만원 수준이다.

분상제 개편에 따라 조합이 과거 책정한 금액보다 분양가가 최대 140만원가량 오를 것으로 추산되지만, 시장에선 둔촌주공을 둘러싼 갈등을 해소할 만큼의 파격적인 수준은 아니라고 입을 모은다.

둔촌주공 재건축조합 관계자는 "정부가 분상제 개선에 나선 건 주택가격 안정 및 시장가격과 분양가 간의 격차가 너무 크게 벌어지는 것 때문이었는데 4% 정도 차이가 발생해서 이제까지 시장이 왜곡됐던 건 아니지 않냐"며 "조합이 시공사업단과 협상하는 데 약간의 융통성은 줄 수 있겠지만 지대한 영향을 미칠 정도로 볼 순 없다"고 말했다.

일각에선 조합원들이 기대하는 분양가 수준이 평당 4000만원대인 것을 감안하면 기대에 한참 못 미치는 수준이란 반응이 나온다.

한 정비업계 관계자는 "조합 입장에선 이번 개편안은 날벼락 수준일 것"이라며 "분상제 개편안이 나오면 적어도 평당 4500만원까지는 분양가 책정이 가능할 것으로 예상했었는데, 최대가 4% 정도니 실제 분양가는 1~2% 내외로 오르는 수준에 불과할 것"이라고 설명했다.

결국 정체된 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대를 위해선 큰 폭의 규제 완화가 필요하단 진단이 나온다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "분양가상한제 폐지를 예상했던 시장의 기대와 달리 폐지가 아닌 미세 조정 수준으로 시장에 주는 효과는 크지 않다"며 "특히 분양가 항목에서 가장 비중이 큰 항목으로 건설사들의 오랜 요구사항인 택지비 상향조정은 개편안에 빠졌다는 점과 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵고 따라서 주택공급 촉진 효과 미미할 전망"이라고 평가했다.