LH·HUG, 비아파트 매입 주체로 등판했지만…과제 산적

HUG, 보증사고 주택 경매·집주인과 협의매수…적정 매입가격 논란

LH, 신축 비아파트 매입 대거 확대…서울은 무제한 매입하는데 예산은?

국토부 “LH 부채비율 200%대, 과거 대비 낮아 문제 없어”

“정부 예산 한정적…공공임대보다 민간 임대사업자 유입시켜야”

한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 비아파트 매입에 속도를 내고 있다. 전세사기로 얼룩진 비아파트 시장을 정상화시키고 보증금을 떼일 걱정 없는 안정적이고 시세보다 저렴한 임대주택을 공급해 아파트 쏠림 현상을 완화해보겠다는 취지인데, 목표를 달성하기까지 보다 구체화된 계획을 수립하는 것이 중요할 것으로 보인다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 비아파트 매입에 속도를 내고 있다. 전세사기로 얼룩진 비아파트 시장을 정상화시키고 보증금을 떼일 걱정 없는 안정적이고 시세보다 저렴한 임대주택을 공급해 아파트 쏠림 현상을 완화해보겠다는 취지인데, 목표를 달성하기까지 보다 구체화된 계획을 수립하는 것이 중요할 것으로 보인다.

23일 정부에 따르면 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에 따라 신·기축 비아파트 주택 매입 및 공급 물량이 대거 확대됐다.

HUG가 대위변제한 기축 주택을 매입해 저렴한 전세로 공급하는 든든전세주택은 내년까지 당초 1만가구에서 1만6000가구로 늘어났고, LH 등 공공에서 매입하는 신축매입임대주택 물량은 9만가구에서 11만1000가구 이상으로 확대됐다.

HUG 든든전세, 추가 재정 투입 없다지만 매입가격 산정 기준은?

HUG 든든전세주택은 보증사고로 인해 HUG가 임대인 대신 임차인에게 보증금을 대신 갚아준 주택을 매입하는 것으로, 매입가격이 대위변제금보다 낮기만 하면 추가 재정 투입 없이 주택 물량을 확보할 수 있다는 것이 특징이다.

기존에는 대위변제 후 경매에 넘어간 주택을 낙찰 받는 셀프 낙찰을 통해 주택을 매입(Ⅰ 유형)했으나, 이번 8·8 공급대책으로 경매 전 집주인과 협의를 통해 주택을 매입할 수 있는 Ⅱ 유형이 신설됐다.

집주인과 협의매수를 추진하는 만큼, 경매보다 빠르게 매수가 이뤄질 수 있으며 HUG는 임대인에게 잔여채무(대위변제금-HUG 매입가)에 6년간 원금 상환을 유예하고 잔여채무 상환 시점에 재매수할 수 있는 권리를 부여한다.

단 Ⅱ 유형은 집주인이 보유해 전세반환보증에 가입한 주택 수가 2가구 이하인 경우만 한정하며, 3가구부터는 Ⅰ 유형으로만 매입이 이뤄진다.

든든전세주택은 HUG가 매입하면 즉시 채권 회수가 이뤄질 수 있고, 전세보증금 만큼의 유동성 흐름이 개선되는 효과가 있어 긍정적으로 평가되고 있다. 다만 경매시장을 비롯해 비아파트 전세시장 왜곡 방지를 위해 적정 수준의 매입가격을 산정하는 기준을 수립하는 것이 과제로 꼽힌다.

최근 HUG가 경매에 써낸 낙찰가격이 감정가의 80% 이상으로 높다는 지적이 나오기도 했다. 특히 Ⅱ 유형은 매입가격이 임대인의 잔여채무를 결정하는 요인이 된다.

이와 관련해 김헌정 국토부 주택정책관은 “기본적으로 대위변제한 금액보다는 저렴하게 매입할 것”이라며 “Ⅱ 유형은 일단 주택 시세의 90% 수준에서 협의를 할 예정”이라고 설명했다.

그러면서 “Ⅰ 유형은 법원 감정가격의 80~85% 수준에서 낙찰을 하는데, Ⅱ 유형도 이 수준을 넘지 않는 선에서 매입할 것”이라고 했다.

LH, 신축매입임대주택 목표 물량 대거 확대…정부 “예산 협의 중”

LH는 신축매입약정 실적을 대폭 끌어올려야 하는 과제에 당면해 있다.

당초 LH는 정부가 내년까지 신축 비아파트를 총 9만가구(LH 든든전세 1만5000가구, 신축매입약정 7만5000가구) 매입한다는 목표를 세웠으나, 이를 11만1000가구(LH 든든전세 2만2000가구, 신축매입약정 8만9000가구)+@로 확대했다.

이에 따라 LH에 배정될 물량도 기존 7만9000가구(LH 든든전세 1만5000가구, 신축매입약정 6만4000가구)에서 크게 늘어날 것으로 예상된다. 특히 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 무제한 매입을 추진하는 만큼, 이론상으로는 LH가 매입 목표 물량도 상한선이 정해지지 않은 것으로 파악된다.

이에 따라 업계에서는 LH가 현실적으로 매입할 수 있는 수준을 넘어 정부가 목표를 과도하게 잡은 것이 아니냐는 우려도 나온다.

물론 국토부는 신축매입약정 신청 건수가 10만건에 육박한 만큼, 민간에서 비아파트를 건설하려는 공급은 여유가 있다고 보고 현재 기획재정부와 적정한 수준의 매입단가 지원을 위한 예산 마련 논의를 진행하고 있다는 입장이다.

다만 지난해 말 부채비율 218.3%에 도달한 LH의 상황을 고려하면 매입 목표가 높아질수록 부채규모 확대에 따른 재무구조 악화에 대한 부담이 커질 수밖에 없다.

이기봉 국토부 주택정책관은 “정부가 매입 시 모든 예산을 다 지원하는 것은 아니고 LH의 사업이기 때문에 LH의 재정이 들어간다”면서도 “LH 부채비율이 2009년 500% 이상을 넘어간 적이 있었으나 최근 200%대로 낮아졌고, 신축매입임대 11만가구 중 5만가구 이상은 향후 분양전환이 가능하기 때문에 매각 수익을 얻을 수 있어 사업을 추진하는 데 걱정할 필요가 없다”고 답했다.

이어 “매입 주택에 대한 정부 지원금은 현재 예산 당국과 협의 중”이라고 덧붙였다.

그러나 일각에서는 정부 예산이 한정적일 수밖에 없기 때문에 민간에서 신축 비아파트 주택을 적극적으로 매입할 수 있도록 민간에서 임대사업자들이 유입될 수 있도록 임대시장을 정상화해야 한다는 주장이 나온다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “매입 대상이 되는 비아파트 주택은 오랫동안 민간 임대사업자들이 담당하던 시장이었다. 공공이 공공임대 형식으로 주도한다는 것은 바람직하지 않다고 본다”며 “오히려 다주택자에 대한 규제 완화 등을 통해 임대사업자들이 재유입될 수 있는 창구를 열어주는 것이 비아파트 주택 공급을 촉진하고 LH 등 비용에 대한 부담을 덜어줄 수 있는 현실적인 방안”이라고 제안했다.